近幾年來，本人在三個房地產項目的管理實踐，經歷工程建設準備、建設實施、工程驗收、項目交付等過程，也通過對其他開發項目建設管理的考察和調研，發現有一定開發規模、多個項目同時實施的開發企業，其項目建設經常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，項目管理目標總不能如期實現。結合當前房地產開發流程及組織管理狀況, 針對開發項目管理中存在的難點問題，提出改進開發商工程建設項目管理質量的思路，降低項目管理難度，充分用好工程合同，規劃好項目開發組織，促使項目進行得穩健有序。

　　1、項目決策階段要重視加強市場調研工作和提高決策效率

　　項目決策階段開發商擔心政策風險和市場風險的負面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機制不健全，項目市場定位及決策機制不完善，項目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項目管理有效實施的根本。

　　1.1 項目前期對市場研究和決策

　　由于沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目規劃設計不能如期進行，即使進行了多方案的概念規劃設計，也會因為市場研究工作不充分細致、評判標準不明確、猶豫不決致使項目決策慢、效率低。開發商有些領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究，決策遲緩浪費了項目時機。決策高層猶豫一段時間后匆忙決策，

　　這樣決策確定的項目產品導致不科學、不系統、不全面，也不完全可行。

　　1.2 決策機制的完善

　　決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項目實施過程中會造成管理諸多困難，一定會在項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來。當工程匆忙上馬、待定內容久拖不決時，因產品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個別領導臨時倉促“拍腦袋”，領導成為具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成工程建設等待的關注點，前期的市場調研和產品研究問題此時就演變成工程技術問題。例如某項目在建設過程中經常出現原則性、功能性的“傷筋動骨”大變動，在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進行產品定位，重新設計而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規設計經常調整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統等。

　　1.3 提高決策水平和效率

　　決策階段工作效率低導致項目實施喪失機遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項目的靈魂，據此進行的項目設計是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設管理有章可循。重視項目的前期調研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立完善的決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”、“借力”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

　　2、項目實施階段要重視加強設計管理和計劃工作

　　市場研究階段進行得不細致不規范，項目決策階段的問題拖到實施階段來解決。本屬設計師的工作，卻受到開發商的過多干預和限制，做出的規劃和建筑效果的確是完全體現了開發商意圖，但項目整體設計不系統、產品功能不配套、效果上不協調等方面設計失誤的責任也由開發商承擔。

　　2.1 設計階段的盲從

　　開發商認識到一定要在設計階段嚴格把關，某幾個領導的“感覺”就成為了規劃、建筑設計的評判依據。項目規劃和建筑方案是開發商“包辦”的，設計師成了開發商的工具，使得設計師無法創意。建設內容經常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質量、進度、投資控制等項目管理目標無法如期實現。如某小區的變配電房、水泵房、停車位是臨時加上，分期建設的小區供電問題經常臨時性解決，經常調整建筑立面材料、顏色及窗型，景觀設計不系統、無主題等。設計師成了“改圖師”，工程人員成了“改圖員”，無論是工程管理部門，還是項目的設計、監理、施工單位，各方面都不滿意。

　　2.2 設計資源的簡單拼湊

　　細微創造差異，細節決定成敗，項目設計資源整合不足，影響項目設計質量、供應時間、工程內容對接等工作，從而影響項目管理。當今住區開發建設，景觀園林工程已成為一項不可或缺的內容。景觀設計資源整合不足，設計工作滯后造成整個小區景觀不協調，景觀設計意圖粗略，無層次地繁雜添加，設計圖紙內容做法不具體，景觀工程實施滯后，失去了景觀促銷的作用。住宅公共部分精裝，裝修設計在施工圖中得不到體現，建筑裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣。

　　2.3 有效整合設計資源

　　招標或委托有相應資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源進行整合，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案初步設計、施工圖設計、景觀設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃，對關鍵性的設計文件要進行相關部門的預審和討論。嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重，并經過必要的程序才能進行。