房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)具有位置的固定性、位置優(yōu)劣差異性、使用的耐久性、土地資源的稀缺性、效用的多層次性、兼有投資和消費的雙重性及房地產(chǎn)的保值、增值性七大特性。房地產(chǎn)開發(fā)分四個階段進行：決策階段——前期階段——施工階段——竣工使用階段。這四個階段構(gòu)成了建設工程管理的全過程。下圖1反映了不同階段對項目工程成本的影響。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性的分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的關(guān)鍵點

　　2.1 加強項目質(zhì)量管理

　　工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽與長期發(fā)展息息相關(guān)。 因此一個項目的工程質(zhì)量就是工程項目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會很難修復， 并且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設過程中一定要做好質(zhì)量的預控，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。應該從以下幾個方面抓好項目的工程質(zhì)量的管理：

　　(1)做好設計優(yōu)化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設計出現(xiàn)差錯或不合理直接帶來工程中的質(zhì)量問題，所以要嚴把設計質(zhì)量關(guān)，充分做好設計的優(yōu)化工作。

　　(2)確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應資質(zhì)的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。

　　(3)對施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進行有效控制。

　　(4)嚴把材料關(guān)， 不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質(zhì)量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設備及器材等的質(zhì)量。

　　(5)控制好施工中用到的機械、設備的質(zhì)量。

　　(6)認真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗和指導糾錯工作。

　　總之，對質(zhì)量的控制重點就是要做好防范和預控，就是對可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進行控制。當然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就應該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問題。

　　2.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理

　　完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配。是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

　　2.3 加強項目成本管理

　　施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設計變更、 施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開發(fā)商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確， 首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性， 盡量減少簽證發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)是個大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。