項目管理是指把各種系統、方法、人員結合在一起，在規定的時間、預算和質量目標范圍內完成項目的各項工作。作為一項新興的學科和行業，它為組織提供了有力的工具，幫助組織提高進行、實施和控制各種活動的能力，同時也為組織提供了合理使用自身人員和資源的方法。

　　一、項目人力資源管理

　　項目管理的主要原理之一是把一個時間有限和預算有限的事業委托給一個人，即項目負責人(或稱項目經理)，他獨立進行計劃、資源分配、指揮和控制，完成工作目標。

　　在物業管理中，接管項目、選定項目負責人之后，主體工作中心將由物業公司迅速轉移至項目負責人，項目負責人要在最短的時間內擬訂項目目標和實現方式，以及資源需求等上報物業公司審批，然后進入具體實施流程，物業公司上層領導在這一階段是項目負責人的后勤支持者，統籌協調人、財、物等各種資源的需求。項目負責人的位置是由特殊需要形成的，因為他行使著大部分傳統職能組織以外的職能，項目負責人必須能夠了解、利用和管理項目的技術邏輯方面的復雜性，必須能夠綜合各種不同專業觀點來考慮問題。但只有這些技術知識和專業知識仍是不夠的，成功的管理還取決于預測和控制人的行為的能力。因而人力資源管理在項目管理中起著非常重要的作用。項目負責人必須使組織的成員成為一支配合默契、具有積極性和責任心的項目團隊，才能快速高效的完成管理目標。具體應從如下幾點著手。

　　1.建立一支高素質的管理隊伍

　　物業管理是典型的勞動密集型行業，人員隊伍的管理至關重要。為此，項目團隊的建設應致力于“管理專業化”(持證上崗)、“年齡年輕化”(管理人員平均年齡35歲左右，服務人員平均年齡40歲左右)、“結構多元化”(專業覆蓋物業管理、行政管理、法律、中文、計算機、工程建設等)，以抽調公司骨干、招聘社會人才相結合，并輔以行之有效的培訓手段，形成一支“門類齊全、結構合理、作風過硬、管理有效、服務周到”的高素質員工隊伍。

　　2.樹立共同認可的、明確的目標

　　項目團隊的成員來自于四面八方，進入團隊前每個人都有自己的抱負和愿景，必須樹立共同認可的明確目標，通過統一的價值觀加以維系，否則就會造成成員關系渙散、隊伍內耗嚴重，出現“合群不合力”的現象。因此在項目負責人在日常工作中應致力于團隊氛圍的營造，積極倡導“以人為本”的理念，在內部形成高度的凝聚力與民主氣氛。

　　確立工作人員之間互相信任的關系，需要充分調動每個項目成員的工作積極性。在營造團隊氛圍的基礎上，要努力構建團隊文化，通過文字的制度或約定俗成的慣例，為團隊成員提供一種認同感。

　　3.實行科學的分工與協作

　　將目標分別成若干個子目標、分目標、以崗位職責的形式明確每個項目成員在組織中的作用，做到“千斤重擔大家挑，人人肩上有指標”。在分工時要結合成員的年齡、工作能力和個性特點，因人而異，因崗而異，將最合適的人安排到最需要的崗位，處理好“吃不飽”和“吃不了”兩種情況。

　　4.建立良好的信息溝通網絡

　　在日常工作中項目成員需要打破各司其職，各自為陣的做法，強調實施團隊共治共管。實現信息共享，這既減輕了項目管理人員的工作壓力，充分發揮了各級人員的積極性，創造性，有效的提高了工作效率，也使每一位項目成員獲得了團隊的歸屬感和成就感。

　　5.建立學習型組織，努力使學習成為一種經常化的活動

　　在日常工作中應堅持員工培訓與考核并重。培訓是管理之本，是提高員工素質、確保管理品質的關鍵因素。要以“點--線--面--全局、操作--運行--指揮--策劃”的梯級培訓體系為主導，強化觀念性、人際性、專業性、整體性的培訓，周密安排全員培訓計劃，同時輔以考核措施，使員工在服務觀念、專業技能和基礎知識方面打好堅實基礎。

　　二、項目質量管理

　　質量是一個項目最基本的考核內容，項目的管理最終是要在進度與成本的約束下，達到項目交付物要求的性能指標，因此項目質量管理是項目管理的重要職能。

　　加強項目質量管理，需要將ISO9000國際質量管理體系的指導思想即“八項質量原則”認真導入到日常工作中，也就是我們常說的“貫標”。八項質量管理原則包括以顧客為關注焦點、領導的作用、全員參與、過程方法、管理的系統方法、持續改進、基于事實的決策方法及互利的供方關系。其中“以顧客為關注焦點”是質量管理的中心工作，具有方向性;“領導作用”是質量管理體系有效運行的保證，是質量管理的關鍵;其他六個原則則是確保質量管理實施的基礎和途徑。以八項質量管理原則作為項目質量管理的指導思想，有助于物業管理各項服務工作的規范化和標準化，是項目獲得質量保證的重要基礎。具體應從以下三方面做起：

　　1.以顧客為關注焦點

　　物業項目是應業主的要求進行的，業主既是項目結果的需求者，也是項目實施的資金提供者，更是確定、評估和分析項目成功與失敗標準的重要決策者。項目是否實現預期的功能性要求，首要指標就是判斷提供的服務是否滿足了業主的需求，是否達到了物業合同的規定目標。因此項目組織和成員在日常工作中必須牢固樹立以業主為中心的理念，全面地、不斷地了解業主的需求和期望，并在項目的整個生命周期中與業主保持充分的溝通，測量滿意程度，并不斷改進工作績效，確保項目的各項目標體現業主的需求和期望，力求業主滿意。

　　2.堅持領導的作用

　　領導作用勿庸質疑，堅持一把手抓質量是保證項目質量管理成敗的關鍵。項目負責人要事先確定管理項目的質量目標，并負責建立一個有效的和高效的質量管理體系，從體系的文件化到體系的有效運行，項目負責人都要做到務實和以身作則，不僅做好所需人、財、物資源的提供和分配，還要努力加強質量管理知識的學習，運用9000理念指導工作，堅持按章辦事，并對項目成員進行考核和培訓，明晰質量責任，確保質量目標完成。